5月15日是“全国投资者保护宣传日”，北京金融法院司法指导中心当天推出线上公益司法普法节目——“融小法•呵护碎银双月谈”。北京金融法院法官厉莉、中国政法大学民商经济法学院副教授王雷和北京西城法院金融街法庭副庭长舒锐参加首期节目，详解“以房养老”骗局。

是保险而非理财

针对养老难题，原保监会2014年在北京、上海、广州、武汉4个城市开展住房反向抵押养老保险（以下简称“以房养老”）试点。2017年，试点扩至全国。然而，部分不法公司和人员却打着“以房养老”的旗号，对老年人实施欺诈，导致部分老人陷入房财两空的境地。厉莉表示，“以房养老”主要是指老年人将住房反向抵押给保险公司，从而每月领取一定数额的养老保险金，这为名下有房产、手中无现金的老年人提供了一种养老思路，帮助老年人获得“养老钱”。据了解，目前仅有幸福人寿、人保寿险两家公司开展了“以房养老”业务，推出的产品分别为“房来宝”和“安居乐”老年人住房反向抵押养老保险。“这种保险的商业逻辑本身也很简单：老人将房屋抵押给保险公司，保险公司按月给老人钱，老人去世后，保险公司对房屋进行清算。”舒锐指出，这是一种保险产品，而不是投资、理财产品。但遗憾的是，“以房养老保险”被口口相传为“以房养老”，从而使人们产生曲解。在舒锐看来，正是因为“名不正”，很多不法分子就开始对“以房养老”进行各种演绎，有的甚至打着国家政策的旗号，拉大旗作虎皮，以权威机构名义蒙骗老人。但实际上，他们说的“以房养老”和国家鼓励的“以房养老”，根本就不是一回事。

套路贷的五大特征

王雷指出，骗子们最常采用的是借“以房养老”之名实施“套路贷”等违法犯罪行为。“以房养老”套路贷诈骗导致参与其中的老人不仅没拿到养老金，还失去房屋。王雷分析，“以房养老”套路贷的运作流程通常为：老年人先将自己的房屋抵押给理财机构介绍的出资方，并与出资方签订借款合同，然后将所借资金投资理财机构的以房养老项目获取理财收益作为养老金，理财机构再向出资方支付利息。在这一过程中，老年人委托理财机构的工作人员代为办理房屋出售和抵押登记手续，经公证的抵押合同赋予合同强制执行力。由于理财机构汇集的大量资金脱离监管，被挪作他用后，很可能导致理财机构资金链断裂、无法代为还款，出资方此时申请强制执行老年人所抵押的房屋，导致老年人的房屋被强制执行。“此种套路贷使得老年人陷入合同陷阱之中，最终房财两空。“王雷说，深入分析可以发现，该套路贷存在五大特征：一是存在复杂的合同架构，如借款合同、抵押合同、委托合同、代为还款合同、养老服务协议等等，形成法律闭环，老年人难以具备相应的专业判断能力。二是实施套路贷的经营者在经营活动中经常夸大宣传、宣称自己有官方合作背景，获取老年人的信赖。三是经营者经常安排其工作人员作为代为办理房屋出售或者抵押登记手续等全套事务的受托人甚至出资方。四是套路贷所涉及受害人人数多、金额大，形成脱离监管的巨额“资金池”，常涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪等刑事犯罪。五是需要通过穿透式审判理念，结合证据链，透过现象看清套路贷的本质，认定恶意串通合同无效、以欺诈方式订立的合同可撤销，或者老年人不具备交易意思表示而合同不成立等。

正规保险无理财合同

那么，如何辨析“以房养老”骗局呢？舒锐表示，正规的“以房养老”只是一种保险产品，由专业的保险机构经营。在办理过程中，不会出现借款合同、房屋买卖合同、理财合同。而且，房屋所有权始终归老人所有，保险公司只要抵押权，老人身故后保险公司方可处置房屋。那么，办理了”以房养老“保险，能否提前解除合同呢？王雷表示，住房反向抵押养老保险的投保人并没有向保险人事先支付保费，而是直接根据合同约定从保险公司那里领取养老年金。其抵押的住房是为投保人的“应交养老保险费”向保险人作担保的。保险合同的投保人可以随时解除保险合同，但应缴纳已领取的养老年金。王雷提醒说，老年人在涉及到相关项目时，一定要注意以下三点：首先，老年人在“以房养老”相关合同书上签名、按指印时要慎重，应寻求专业人士帮助辨析合同内容，透过合同迷雾识别抵制套路贷。其次，套路贷下的借款合同通常会约定远高于商业银行贷款的利息。再次，对于低风险甚至无风险、高收益的养老投资项目，要提高警惕，理解其商业逻辑。据悉，针对“以房养老”的骗局，银保监会消保局2021年6月曾发布风险提示。风险提示称，这种保险目前在我国还处于试点阶段且比较小众，其准入门槛高、法律关系复杂、风险因素多，对机构业务开展和销售管理都非常严格。不法分子所宣称的“以房养老”与国家试行的住房反向抵押养老保险完全无关，只是其假借国家政策、为非法集资活动造势宣传的手段而已，其实根本不具备相应的资质、能力，往往是“以新还旧”的庞氏骗局。